万通地产并购动力锂电池企业

7月30日，万通地产发布公告称，拟以现金方式收购星恒电源合计78.284%股权，交易总价款为人民币31.7亿元左右。而在7月31日万通地产发布的另一份公告中，该交易遭到上海证券交易所的问询。

万通地产称，7月30日万通地产收到来自上海证券交易所上市公司监管一部的问询函，被要求对收购星恒电源相关事项进行补充说明，其中包括交易合规性、星恒电源估值以及财务数据等问题。

星恒电源业绩还能增长?

收购公告显示，星恒电源100%股权的估值人民币40.5亿元左右。万通地产收购星恒电源合计78.284%的股权中，启源纳川(泉州市启源纳川新能源产业股权投资合伙企业)出让其持有的目标公司星恒电源64.897%股权，苏州晟迈(苏州晟迈股权投资中心)中出让其持有的星恒电源6.720%股权，陈志江出让其持有的星恒电源6.667%股权。

星恒电源成立于2003年12月，注册资金2.62亿元人民币，自成立以来一直致力于以锰酸锂为正极材料的动力锂电池的研发、生产、销售，在国内率先实现了电池的二次寿命和梯次利用，其主要瞄准新能源汽车和轻型车市场(主要指电动两轮车、电动三轮车与低速四轮车)。自2014年起，星恒电源开始布局新能源汽车领域，而这一年恰逢新能源汽车产业步入高速增长期。

2014年～2017年，星恒电源营收从3亿元暴增至14.36亿元。而2017年度，星恒电源净利润达到2.01亿元，相较于2016年度的1.04亿元有较大幅度增长。但2018年前三个月，星恒电源营收3.08亿元，净利润3660万元，并未保持高增长势头。

本次交易完成后，万通地产成为星恒电源第一大股东。资料显示，2017年星恒电源拥有2.5GWH电池产能，实际产量不详。2018年～2020年，星恒电源规划每年增加2条新电池生产线(年增加产能约3GWH产能)，预计到2019年可超过8GWH的电池产能。

当前，中国动力电池产业结构性产能过剩已经十分突出，产能利用率大多低于40%。据行业专家介绍，中国动力电池配套企业数量从2015年的大约150家降到了2017年的100家左右，1/3的企业已经被淘汰出局。而动力电池行业前5家企业市场占有率已经达到77.82%。

这种趋势下，星恒电源新能源汽车业务还能否持续高速增长?

上证所问询：万通地产彻底转型?

来自上海证券交易所的问询函中，要求补充的第一部分内容是关于本次交易的合规性。据悉，交易对方陈志江等于一年前入股星恒电源，并筹划将该项资产装入受陈志江控制的纳川股份(福建纳川管材科技股份有限公司)。问询函提出，要求万通地产对该事件的进展做出补充，并说明其中是否存在纠纷或者潜在纠纷。

据悉，2018年4月，纳川股份参与设立新能源产业股权投资基金，即启源纳川;2018年8月，启源纳川与联想控股(联想控股股份有限公司)等5家企业展开交易，获得星恒电源股权。纳川股份去年曾表示，将整体收购星恒电源，并进一步收购更多股权，纳川股份也因此进入了对星恒电源的重组历程。这正是问询函中质疑该交易合规性的原因(发稿之时，纳川股份已确定终止该重组，原因是金融市场资金紧张，不涉及企业自身资金问题)。

值得注意的是，陈志江将其个人及通过控股公司持有的星恒电源股权清仓抛出，其拿在手里的时间不足一年，这其中是否存在启源纳川等交易方无法控制星恒电源资产的情形?未来万通地产是否会存在无法控制星恒电源资产的风险?而在这期间，星恒电源股东全部权益价值从30.26亿元增长至40.5亿元左右，问询函要求万通地产对以上关键问题和估值明显提高的原因给与合理性说明。

同时，万通地产近两年土地储备增长停滞，房地产业务开始收缩。本次交易后，星恒电源将被整合进入万通地产，未来会对万通地产主营业务及业绩构成产生重大影响。这是否意味着本次交易后，万通计划实现由地产行业向锂电池行业的彻底转型，是否会逐渐剥离地产业务?这些问题都有待回答。

房地产商跨界豪赌只为利润

万通地产主要涉及房地产开发、销售与商业物业运营、房地产金融等业务板块。收购星恒电源目的是创新业务收入结构，为公司长久发展提供新的盈利增长点。

今年上半年，万通地产实现营业收入22.77亿元，同比增长137.08%;营业成本16.06亿元，同比增长209.32%;归属净利润约为3.2亿元，同比上涨525.6%。但一季度营收、利润双双下滑。此次收购交易额31.7亿元已远超上半年营业收入，对万通地产的资金链是巨大的考验。

相比现在楼市调控政策呈现出的“限购、限贷、限价、限售、限尚”的严控状态，国家对新能源汽车产业则是大力推广和扶持。地产商对新能源汽车产业垂涎已久，万通并不是地产跨界先例。宝能集团作为战略投资方，为观致注入“新血”;华夏幸福出资3.3亿元收购合众新能源近53.4%股份;碧桂园预计花费25亿在顺德打造新能源汽车小镇;恒大健康宣布以67.46亿港以第一大股东的身份接盘贾跃亭的FF汽车。

房地产商进军新能源产业，目的是在当前“拿地难、拿地贵”情况下争取获得更多的利润。但是，在新能源汽车行业补贴政策呈现额度收紧、技术标准要求逐渐提高的趋势下，在新能源汽车产业加速淘汰的情况下，房地产商的机会还有多大?