钜大LARGE | 点击量：615次 | 2022年07月14日
标的公司估值一年增三分之一 万通地产欲32亿押注新能源
折戟"互联网+"后，沉寂三年的北京万通地产股份有限公司（600246.SH，以下简称"万通地产"）再次扛起转型大旗。
近日，万通地产通告称拟以现金方式收购新能源电池商星恒电源股份有限公司（以下简称"星恒电源"）合计78.284%股权，交易对价约为31.7亿元。七月三十一日，上交所针对此次交易下发问询函，有关本次交易的合理性、无法控制标的公司的风险、标的估值及业绩等方面展开详细问询，要求万通地产在八月七日之前书面回复。目前，万通地产已申请延迟回复。
《我国经营报》记者梳理万通地产财报发现，其近两年土地储备上升停滞，房地产业务开始收缩。根据万通地产最新公布的2018年度半年报，2018年上半年实现营业收入22.77亿元，净利润3.89亿元。土地储备仅有"河北香河运河国际生态城二期"一宗地，占地面积29.28万平方米，可售面积为52.71万平方米。
记者就收购星恒电源股权一事以及万通地产主营业务发展相关问题致电致函万通地产董秘办，相关人员回复称以通告为准。
标的公司估值一年增三分之一
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去年九月，星恒电源100%股权的估值为30.26亿元，而本次万通地产收购中，星恒电源100%股权的估值不高于人民币40.5亿元，不到一年时间估值上升了10.2亿元。
七月三十日，万通地产通告称拟收购星恒电源合计78.284%股权，标的公司100%股权的估值不高于人民币40.5亿元，交易总价款不高于人民币31.7亿元。
据悉，本次交易完成后，星恒电源将纳入万通地产合并财务报表范围，万通地产将新增新能源电池业务。万通地产表示，未来公司将充分发挥星恒电源在新能源电池领域的产品优势、品牌优势和渠道优势，加快推动公司在新能源电池领域的业务开拓，为公司长久发展供应新的盈利上升点。
事实上，星恒电源和纳川股份（300198.SZ）的交易尚未终止。七月三十日，万通地产通告拟收购星恒电源78.284%股权后，纳川股份同时通告宣布将终止收购星恒电源部分股权，并且拟将所持的星恒电源64.897%的股权出让给万通地产。
2017年九月，纳川股份公布通告，计划以18.64亿元价格收购星恒电源61.59%股权，由此推算，彼时星恒电源100%股权的估值为30.26亿元。而本次万通地产收购中，星恒电源100%股权的估值不高于人民币40.5亿元，不到一年时间估值上升了10.2亿元。
纳川股份收购星恒电源部分股权时，星恒电源经营团队承诺三年利润不低于9亿元。而万通地产本次交易中，标的公司星恒电源估值明显高于前次估值，且需支付大额现金，但交易对方及经营团队均未供应业绩承诺。
根据通告，星恒电源2017年净利润2.02亿元，较2016年新增94%，营业收入14.36亿元，较2016年新增41%；2017年毛利率为26%，较2016年增幅不大。上交所认为上述财务数据严重不配比。
七月三十一日，上交所即就本次交易的合理性、无法控制标的公司的风险、标的估值及业绩等方面展开详细问询。上交所要求万通地产补充说明估值大幅新增的原因和合理性，以及未供应业绩承诺的原因及合理性。
八月七日，万通地产通告表示，相关回复工作尚在准备中，申请延期回复问询函。
通告显示，星恒电源成立于2003年，主营业务为动力锂电池的研发、生产、销售，重要瞄准新能源汽车和轻型车市场。虽然星恒电源主营业务和万通地产当前主营业务并无关联，但万通地产认为，本次交易符合公司发展战略。
万通地产在2018年半年报中表示，公司坚持区域优先，深耕京津冀地区的同时，尝试聚集各种资源，积极探索服务业和房地产的结合，逐步实现房地产业务向地产金融服务型的第三产业转型升级。
记者了解到，押注新能源之前，三年前万通地产曾筹划收购重组互联网相关资产，对房地产业务进行战略性调整。2015年一月十九日，万通地产公布重大事项停牌通告，2015年六月十九日万通地产通告表示，停牌后公司持续和多家互联网标的公司展开深入磋商和谈判，但由于交易各方对交易价格、交易结构、交易方式等重要问题存在较大分歧，宣布终止重大资产重组"互联网+"梦破碎。
万通地产持有待开发土地仅"河北香河运河国际生态城二期"一宗地，该宗地占地面积为29.28万平方米，可售面积为52.71万平方米。本报资料室/图
地产业务"啃老"
万通地产10个项目均为老项目，绝大多数已竣工，待开发面积为零。
31.7亿元的交易价款对万通地产而言，相当于其一年的营业收入。2017年，万通地产全年实现营业收入32.94亿元，净利润3.56亿元。
最新披露的2018年半年报显示，万通地产上半年实现营业收入22.77亿元，其中主营业务收入为22.71亿元，同比上升137.08%；利润总额为4.7亿元，同比上升336.22%；净利润为3.89亿元，同比上升655.19%；归属于母公司净利润为3.2亿元，同比上升525.6%。半年报解释称，营业收入大幅上升，重要原因是公司所属子公司本期达到结转收入时点的项目比上年同期有所新增。
通告显示，万通地产收购星恒电源78.284%股权所需31.7亿元需为现金。数据显示，截至2018年半年报披露，万通地产经营性现金流为2.23亿元，货币资金为28.16亿元，合计现金流为-2146.79万元，流动合计46.5亿元。
易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，营业收入低会影响其收购，可能会比较依赖和银行等机构的金融合作。
值得一提的是，同花顺统计数据显示，截至2018年八月九日，万通地产公司出质人股票数量合计12.19亿股，占总股本比例合计达到59.33%。而2018年三月十二日起，股票回购新规开始实行，规定单只A股股票市场整体比例不得超过总股本的50%。
高比例或会带来平仓风险。六月下旬，万通地产因股票价格波动，其控股股东万通控股已有两笔股票式回购交易出现补充需求，万通控股持续两天向交易对手方补充流通股。万通地产表示后续如出现平仓风险，万通控股将采取包括但不限于补充、补充现金等措施应对。
另据今年上半年公司销售情况表显示，万通地产10个项目均为老项目，绝大多数已竣工，待开发面积为零。记者根据其公布的数据粗略统计得知，10个项目可售面积共计121.09万平方米，累计结转面积99.27万平方米，待结转面积仅剩21.82万平方米。
梳理万通地产2015~2017年财报发现，其土地储备逐年减少，几近停滞。上交所在问询函中指出，万通地产近两年土地储备上升停滞，房地产业务开始收缩。收购星恒电源部分股权交易完成后，标的资产将被整合进入上市公司，未来会对公司主营业务及业绩构成出现重大影响。
严跃进分析称，万通地产近年来不断尝试做多元化的投资，类似新能源项目本身市场需求较大，若资金到位，有助于其加快转型。
有关未来是否拟转型锂电池行业、计划逐渐剥离地产业务等主营业务发展相关问题，记者多方联系万通地产方面采访，相关人员回复称以通告为准。
